El sector de la construcción es responsable de casi el 40% de las emisiones de carbono en todo el mundo, según la Agencia Internacional de la Energía. Aunque una parte procede de la energía y los materiales necesarios para construir los edificios, la mayor parte -casi el 90% anual- proviene de su uso. La descarbonización de la red podría contribuir en gran medida a resolver este problema, pero a menudo es más fácil y rentable reducir las emisiones.
Ahí es donde puede intervenir la proptech. Al reducir las emisiones de carbono desde el punto de vista operativo, puede ahorrar dinero a los propietarios y gestores de edificios, al tiempo que mejora la experiencia de los ocupantes. Hemos preguntado a tres empresas de capital riesgo que invierten en la intersección de la tecnología inmobiliaria y la tecnología climática sobre cómo la reducción de emisiones puede recortar la huella de carbono de un edificio y ofrecer nuevas oportunidades de rentabilidad.
Sin embargo, las difíciles condiciones del mercado hacen que los beneficios no estén nada asegurados. Pero para los líderes de su categoría, existe un potencial alcista significativo. «Este entorno económico seguirá poniendo a prueba a muchas empresas«, afirman Jake Fingert, socio director, y Lionel Foster, inversor, de Camber Creek. «Las que sobrevivan tendrán la oportunidad de ampliar su cuota de mercado«.
Y el mercado potencial es enorme. Según McKinsey, el gasto para conseguir que los inmuebles del mundo alcancen un nivel neto cero requerirá 1,7 billones de dólares anuales de aquí a 2050. «Se trata del mayor superciclo de inversión que jamás haya visto un sector«, afirma Othmane Zrikem, director de datos de A/O Proptech.
Hablamos con:
- Jake Fingert, managing partner, and Lionel Foster, investor, Camber Creek
- Anja Rath, managing partner, PropTech1 Ventures
- Othmane Zrikem, chief data officer, A/O Proptech
Jake Fingert, socio gerente, y Lionel Foster, inversor, Camber Creek
Hay mucho solapamiento entre la tecnología de la construcción y la proptech. ¿Cuál diría que es la diferencia entre ambas? ¿Dónde se solapan?
Escuchamos a la gente hacer esta distinción entre proptech y tecnología de la construcción todo el tiempo. Sin embargo, vemos mucha superposición entre las dos categorías y creemos que es beneficioso profundizar en ambas áreas. Por ejemplo, nos autoidentificamos como una empresa de tecnología y codirigimos la ronda de la Serie B para Bridgit, que se identifica como una empresa de tecnología de la construcción.
El mundo de la construcción es masivo y enormemente importante para la calidad de vida de todos. La tecnología que mejora la utilización y el disfrute de estos espacios en cualquier etapa de la vida útil de un edificio es importante y valiosa. Eso es lo que importa. De hecho, diríamos que se necesitan más ideas que se extiendan a lo largo del ciclo de vida de un edificio, que dura décadas.
¿Cuál es su tesis de inversión en proptech para 2023? Qué tipo de crecimiento espera en el sector?
Nuestro enfoque siempre ha sido invertir y apoyar el crecimiento de las empresas que son verdaderos líderes de categoría o que están en camino de lograrlo. Este entorno económico seguirá poniendo a prueba a muchas empresas. Los que sobrevivan tendrán la oportunidad de ampliar su cuota de mercado.
Por lo tanto, esperamos ver más oportunidades para invertir en las mejores empresas a precios que estén más estrechamente relacionados con el desempeño actual y con perspectivas de crecimiento razonables. Además, cuando las transacciones se ralentizan, los grupos inmobiliarios tienden a centrarse más en las operaciones internas. Esto generalmente involucra tecnología, y esperamos que algunas compañías que están ayudando a los grupos inmobiliarios a impulsar el margen tengan una fuerte racha en el próximo período.
El sector inmobiliario comercial se ha visto afectado por la pandemia. ¿Cómo ha afectado esto al interés de los inversores por las proptech respetuosas con el clima?
Muchas de las empresas de nuestra cartera que ofrecen soluciones de sostenibilidad también ahorran dinero a los clientes y mejoran la eficiencia operativa. Esa propuesta de valor es irresistible. Es solo cuestión de poner esa información frente a la persona adecuada para tomar las decisiones.
Cuando se combina eso con empresas que cada vez más quieren liderar la sostenibilidad y sus partes interesadas las alientan a hacerlo, no esperamos ver una desaceleración en la tasa de adopción de estas tecnologías.
En la intersección entre proptech y tecnología climática, ¿dónde ve la mayor oportunidad?
Aproximadamente el 50% de las emisiones de CO2 del ciclo de vida de un edificio se crean durante la fase de construcción, por lo que cuanto más hacemos para alargar la vida útil de un edificio, menos carbono asociado con ese sitio. Esto encaja con el interés de inversionistas e inquilinos en espacios que pueden acomodar múltiples usos, a veces simultáneamente, a veces a lo largo del tiempo.
Habrá una mayor actividad en torno a las modificaciones, la renovación y la selección de sitios basada en datos que ayuden a las personas a descubrir espacios no obvios que pueden satisfacer sus necesidades. También dedicamos mucho tiempo a áreas como IoT y sensores, donde las innovaciones pueden tener un gran impacto potencial en el clima.
La Ley de Reducción de la Inflación ofrece importantes créditos fiscales para la modernización de energía. ¿Ha cambiado eso el tipo de startups que considera su empresa? Si lo tiene, ¿de qué manera?
La Ley de Reducción de la Inflación es posiblemente la pieza de legislación climática más importante en la historia de los Estados Unidos. Están los incentivos para las modernizaciones, que mencionó, pero expertos como los de nuestra empresa de cartera Arcadia también anticipan una «fiebre solar»: un gran aumento en la producción de energía limpia, la conectividad del suministro de energía limpia a una red eléctrica más resistente y el desarrollo de activos de energía limpia en comunidades de ingresos bajos y moderados.
Hemos tenido muchas conversaciones con empresas que trabajan en soluciones de energía renovable y construcción sostenible, pero esperamos ver aún más actividad en este espacio y una gama más amplia de soluciones creativas.
Los edificios representan un tercio de las emisiones de carbono de Estados Unidos. ¿Qué hace falta para que el clima se convierta en parte integrante de toda inversión en tecnología inmobiliaria?
Una combinación de política, inspiración e innovación. Cada uno puede impulsar a los demás. La Ley de Reducción de la Inflación es un gran ejemplo de esto. La energía solar comunitaria, que implica una generación de energía más pequeña a nivel de sub utilidad, existe desde hace años. Pero miles de millones de dólares en incentivos federales impulsarán mucha más actividad en este sector y, con el tiempo, generarán billones de dólares en beneficios sociales y económicos. Estados Unidos tiene un suministro ilimitado de ingenio. Grandes programas como el IRA ayudan a las personas a decidir cómo y dónde canalizarlo.
¿Cómo prefiere recibir las propuestas? ¿Qué es lo más importante que debe saber un fundador antes de ponerse en contacto con usted?
Una cálida presentación de alguien en quien confiamos siempre es valiosa, pero no es en absoluto un requisito. Agradecemos ver un pitch deck con anticipación. Eso nos ayuda a profundizar más rápidamente durante la primera conversación.
La startup debe estar preparada para hablar sobre métricas fundamentales como los ingresos y la cantidad de clientes. Queremos entender lo más rápido posible qué es lo que configura a esta empresa para superar a todos los demás en el espacio. Los fundadores también pueden enviar un correo electrónico a Jake.
Anja Rath, socio director, PropTech1 Ventures
Hay mucho solapamiento entre la tecnología de la construcción y la proptech. ¿Cuál diría que es la diferencia entre ambas? ¿Dónde se solapan?
En pocas palabras, la tecnología de la construcción, para nosotros, cubre la planificación, construcción y renovación de bienes inmuebles. En muchos casos, esto también incluye elementos físicos como la ciencia de los materiales. Proptech engloba las áreas de financiación, venta, valoración, explotación y gestión de inmuebles y espacios. Justo en el medio, la tecnología de la construcción y la tecnología de apoyo se superponen en gran medida, razón por la cual nos enfocamos en ambos sub segmentos en un solo fondo.
¿Cuál es su tesis de inversión en proptech para 2023? Qué tipo de crecimiento espera en el sector?
La transformación de los bienes raíces se aceleró enormemente por varios factores, como el entorno macroeconómico, un cambio en las expectativas y requisitos de los clientes y la transformación verde, que afecta a la industria de bienes raíces más que prácticamente a cualquier otra. Hay una plétora de buenas soluciones que abordan estos factores directamente.
Además, como base subyacente de todo eso, la industria necesita la digitalización para estar lista para ellos. Las startups pueden acudir al rescate en todos los casos.
El sector inmobiliario comercial se ha visto afectado por la pandemia. ¿Cómo ha afectado esto al interés de los inversores por las proptech respetuosas con el clima?
Es probable que los bienes raíces comerciales no hayan recibido un golpe tan grande, pero las prioridades se han alejado del desarrollo de nuevos edificios, que de hecho está en la cuneta debido al aumento de las tasas de interés.
Pero esto libera recursos para nuevos patrones de uso y la transformación ecológica, que se han convertido en foco. En este sentido, las proptechs respetuosas con el clima han demostrado que son absolutamente a prueba de recesión. Son precisamente este tipo de startups las que disfrutarán de un impulso en las próximas décadas.
En la intersección entre proptech y tecnología climática, ¿dónde ve la mayor oportunidad?
A menudo, cuando las personas piensan en el entorno inmobiliario y la tecnología climática, piensan en nuevos edificios ecológicos de madera. Por supuesto, es correcto e importante que los nuevos edificios se produzcan de manera sostenible. Pero definitivamente vemos el mayor apalancamiento de esta tendencia en la optimización de los edificios existentes y su operación sostenible, porque los bienes inmuebles existentes representan la gran mayoría del mundo construido.
En general, el tema de hacer que ciudades e infraestructuras enteras sean más resistentes al clima será cada vez más importante, a medida que el planeta se calienta.
La Ley de Reducción de la Inflación ofrece importantes créditos fiscales para la modernización de energía. ¿Ha cambiado eso el tipo de startups que considera su empresa? Si lo tiene, ¿de qué manera?
Lo que la Administración Biden ha puesto en marcha con esta Ley es la versión ligera de la regulación de la UE (Taxonomía de la UE, Fit for 55, Green New Deal). En este sentido, hemos estado a la vanguardia en Europa durante varios años. Ya anticipamos este desarrollo hace cinco años, cuando comenzamos a pensar en nuestro fondo de riesgo PT1, y creamos uno de los primeros fondos que cumplen con el Artículo 8 de SFDR en nuestro sector de inversión.
Es por eso que vemos algunos ganadores obvios en el área de energía (actualización). Pero la base para esto, la digitalización de la industria, también ofrece muchas, muchas oportunidades.
Los edificios representan un tercio de las emisiones de carbono de Estados Unidos. Qué hace falta para que el clima se convierta en parte integrante de toda inversión en tecnología inmobiliaria?
Una vez más, la regulación de la UE es un anticipo de lo que vendrá en otras partes del mundo. Una parte significativa de los bienes inmuebles se convertirá en «activos bloqueados» en el próximo año. Cumplir con los objetivos climáticos ya no es una cuestión de «sería bueno tener»; es una obligación.
Para los EE. UU., debido al ajuste del presupuesto de CO2 (consulte el Acuerdo Climático de París), el mismo desarrollo es absolutamente previsible, solo con un retraso de unos años. Cuando comenzamos con este tema en 2018, la tecnología de la construcción y la tecnología de utilería todavía eran áreas de nicho para los expertos de la industria. Hoy, algunos de los mejores fundadores de seriales han decidido abordar este sector.
¿Cómo prefiere recibir las propuestas? ¿Qué es lo más importante que debe saber un fundador antes de ponerse en contacto con usted?
Envía la mejor señal si un emprendedor recibe una cálida introducción a través de uno de los fundadores de nuestra cartera o socios de riesgo. Sin embargo, procesamos todas las solicitudes que llegan por correo electrónico de todos o de nuestros empleados. La forma más fácil es probablemente enviarnos un pitch deck usando nuestro formulario de pitch.
Othmane Zrikem, director de dato, PropTech1 Ventures
Hay mucho solapamiento entre la tecnología de la construcción y la proptech. ¿Cuál diría que es la diferencia entre ambas? ¿Dónde se solapan?
Nos hacen esta pregunta con mucha frecuencia, y consideramos que la tecnología de punta es una categoría general amplia que cubre un conjunto diverso de partes interesadas en todo el entorno construido.
En nuestra opinión, la tecnología de la construcción es una categoría dentro del ecosistema más amplio de proptech, o como preferimos llamarlo, «Tecnologías del mundo de la construcción». Si bien la industria de la construcción tiene su propio conjunto de partes interesadas y características estructurales que son distintas del sector inmobiliario, en una visión circular, es la etapa que conecta el comienzo y el final de la vida útil de los edificios.
Las decisiones que tomamos sobre el diseño del edificio impactan en cómo y con qué construimos, lo que finalmente impacta en el producto final, que es el edificio. Por lo tanto, la tecnología de la construcción se centra en los componentes de planificación, fabricación y montaje que abarcan todo, desde maquinaria, equipos, robótica, planificación de edificios, supervisión del lugar de trabajo y gestión de proyectos.
Cuando se trata de áreas como nuevos materiales de construcción, mercados de materiales o software de arquitectura/diseño, algunos pueden categorizarlos dentro de la tecnología de la construcción y otros pueden clasificarlos dentro de proptech o incluso dentro de sus propias categorías independientes.
¿Cuál es su tesis de inversión en proptech para 2023? Qué tipo de crecimiento espera en el sector?
Continuaremos enfocándonos en respaldar la tecnología que importa. Esta es la clave para entregar un valor significativo. Cuanto mayor sea el problema que resuelva, mayor será la posible recompensa. Se trata de volver a lo básico y dejar atrás el ruido, los titulares y el consenso para centrarse en construir empresas que tengan el potencial de transformar el mundo.
El éxito se mide en años y décadas, no en semanas o meses, y esa es precisamente la razón por la cual encontraremos el verdadero éxito respaldando a empresas de misión crítica dirigidas por fundadores apasionados.
El sector inmobiliario comercial se ha visto afectado por la pandemia. ¿Cómo ha afectado esto al interés de los inversores por las proptech respetuosas con el clima?
En nuestra perspectiva, las empresas centradas en tecnología climática/descarbonización con bienes raíces, o las partes interesadas de los clientes de la construcción, están obteniendo mejores resultados en el mercado desde la perspectiva de la demanda de los inversores.
Si bien los propietarios de bienes raíces sin duda sienten el impacto del entorno macro más amplio en sus carteras de propiedades debido al aumento de las tasas de interés, las tasas de ocupación más bajas para algunos, las tasas de capitalización crecientes y la demanda de períodos de arrendamiento más cortos, los vientos de cola para una mayor sostenibilidad y descarbonización son tremendos.
Los gobiernos están otorgando subsidios y créditos fiscales para ciertas tecnologías de modernización, los reguladores están promulgando nuevas leyes que estipulan ganancias de eficiencia energética, electrificación y materiales bajos en carbono, y las grandes corporaciones/inquilinos están haciendo compromisos netos cero, lo que a su vez está obligando a los propietarios a satisfacer sus demandas.
Además, en un momento en que el sector inmobiliario está entrando en uno de los períodos más desafiantes de las últimas décadas, con los valores de capital enfrentando una caída significativa, el descuento para los activos que no cumplen con ESG ahora es mucho mayor de lo que se esperaba, y esto sacará una liquidez significativa de esos activos.
En la intersección entre proptech y tecnología climática, ¿dónde ve la mayor oportunidad?
Las estimaciones sugieren que se requerirán casi $ 100 billones entre ahora y 2050 para modernizar nuestro inventario existente de edificios a cero neto. Este es el superciclo de capex más grande que jamás haya visto una industria. Aproximadamente el 90% de los edificios que existirán en los próximos 30 años ya están aquí, y la edad promedio de las viviendas unifamiliares en los EE. UU. es de 30 años. Esto es aún más extremo en las partes más antiguas de Europa.
Por lo tanto, vemos una gran oportunidad en brindar soluciones escalables y modelos comerciales a la heterogeneidad y los agujeros negros de datos que son los edificios. Si bien todo un sector de tecnología y materiales de construcción espera hacer que los nuevos edificios sean muy superiores en sus credenciales de sostenibilidad, la gran escala y complejidad de modernizar los edificios existentes para mejorar su eficiencia energética y prepararlos para la electrificación es un desafío enorme.
La Ley de Reducción de la Inflación ofrece importantes créditos fiscales para la modernización de energía. ¿Ha cambiado eso el tipo de startups que considera su empresa? Si lo tiene, ¿de qué manera?
Hemos apoyado y seguiremos apoyando a las empresas que pueden ser ganadoras de categoría para aumentar la sostenibilidad y ayudar a que la economía global cambie a una economía baja en carbono. No nos gusta la idea de invertir en modelos de negocios que solo requieren captura regulatoria para funcionar, sino que nos gusta enfocarnos en soluciones que ofrecen un ROI claro dentro de una lente comercial/estratégica.
Dicho esto, debemos reconocer que muchas nuevas empresas centradas en ESG que apuntan al entorno construido son beneficiarias de un cambio de paradigma en la industria. La sostenibilidad es ahora (finalmente) lo más importante para las partes interesadas, desde prestamistas hasta inquilinos, y como esto se conecta naturalmente con el costo de capital y los rendimientos de alquiler, ha habido un caso financiero creciente para la tecnología ESG dentro del entorno construido. La regulación ha sido un catalizador tanto general como específico, haciendo que algunos tipos de soluciones sean más apremiantes que otros y acelerando su adopción.
La IRA es un conjunto de tales regulaciones, aunque es un conjunto grande y bien definido de compromisos, que amplía el acceso al mercado, a la tecnología limpia y la transición energética en todo el entorno construido. Vemos esto como una pieza integral de legislación que acelerará el ritmo de adopción del mercado para ciertas soluciones.
Si bien no cambia estrictamente los tipos de empresas que observamos, creemos que la Ley facilitará el crecimiento de algunas empresas a corto plazo, en particular los modelos comerciales que dependen de hardware con períodos de recuperación más prolongados. También mejorará el acceso para los consumidores minoristas (propietarios de viviendas), que ha sido un segmento del mercado más difícil de atender.
Los edificios representan un tercio de las emisiones de carbono de Estados Unidos. ¿Qué hace falta para que el clima se convierta en parte integrante de toda inversión en tecnología inmobiliaria?
El clima se está convirtiendo en una parte más importante de la inversión en proptech, pero no esperamos que sea parte integral de todos los casos. La industria aún tiene un largo camino por recorrer para ser transparente, basada en datos y eficiente. En este sentido, esperamos que muchas inversiones se sigan centrando en la digitalización y la automatización del núcleo, las cuales creemos que son tan importantes como las inversiones climáticas puras, dado lo anticuada que es la industria y la urgente necesidad de que sea más fértil para innovación.
Además, dado que las personas pasan hasta el 90 % de su tiempo en espacios cerrados, hay otras consideraciones ESG más allá de las emisiones de carbono, que van desde la salud y el bienestar hasta el acceso y la asequibilidad, que seguirán desempeñando un papel importante dentro de proptech, como la construcción de salud. Es la salud humana.
¿Cómo prefiere recibir las propuestas? ¿Qué es lo más importante que debe saber un fundador antes de ponerse en contacto con usted?
Bueno, depende de si la empresa se pone en contacto con nosotros en frío o a través de una fuente confiable, como otro inversor de capital de riesgo, parte interesada de la industria, LP, empresa de cartera o fundador/ángel dentro de nuestra red más amplia.
Por lo general, nos gusta revisar una plataforma de presentación de inversionistas antes de decidir organizar una llamada de presentación con un fundador, ya que tenemos poco tiempo y queremos estar preparados e informados para las conversaciones con los fundadores.
Antes de que los fundadores hagan una llamada con nosotros, o cualquier otro VC, deben conocer a su audiencia. Somos un fondo especializado centrado en el medio ambiente construido, por lo que los fundadores deben saber exactamente cómo comunicarnos su propuesta de valor y por qué esto beneficiaría a sus clientes finales dentro de nuestra red.
